We hadden recent twee ervaringen hoe de resterende rentelooptijd van een hypotheek volkomen verschillende uitkomsten veroorzaakte toen deze cliënten een hypotheekverhoging wilden aanvragen voor een verbouwing.
Niet teveel krediet
Om consumenten te beschermen tegen teveel financiële verplichtingen zijn er in wetten beperkingen opgenomen voor verstrekkers van krediet. Er is streng toezicht op de nakoming van de verplichtingen. Dat toezicht is belegd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM); dit toezicht vult de zelfregulering door bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers aan. Waar enkele decennia geleden nog hypotheekverstrekking mogelijk was op vermogen (bijvoorbeeld €100.000 lenen met als zekerheid een woning met een waarde van €500.000) bepaalt nu inkomen hoeveel geleend mag worden. Dat is vastgelegd in de wetten.nl – Regeling – Tijdelijke regeling hypothecair krediet – BWBR0032503 (overheid.nl). Eerst wordt bekeken wat bij een bepaalde actuele rentevoet aan inkomen uitgegeven mag worden aan hypotheeklasten, en dan moet er voldoende waarde in het onderpand zijn. Passeer je beide tests dan kan je hypotheek in elk geval qua inkomenstoetsing doorgaan. De normering gaat uit van een door de AFM elk kwartaal gepubliceerde toetsrentevoet (op dit moment 5%) als de hypotheekrente minder dan 10 jaar vast staat en de door de bank aangeboden werkelijke rente als die 10 jaar of langer vast staat.
De praktijk
- Cliënt 1 had de woning aangekocht in 2019, een hypotheek opgenomen voor de koopsom en de hypotheekrente voor 20 jaar vastgelegd voor 1,9% per jaar (dat kon toen!).
- Cliënt 2 had de woning aangekocht en deels verbouwd in 2019, een hypotheek opgenomen voor die investering en een rentelooptijd afgesproken van 1,7% voor 10 jaar vast.
Beide cliënten kwamen langs voor een verhoging van de hypotheek voor verbouwing en verduurzaming (het bedrag voor cliënt 2 was lager omdat er al 2 verdiepingen klaar zijn).
Zonder in alle details te treden slaagt de toetsing van cliënt 1 omdat in de bestaande hypotheeklast wordt uitgegaan van de werkelijke rente (nog 16 jaar vast) en faalt de toetsing voor cliënt 2 omdat moet worden uitgegaan van de toetsrentevoet (restant looptijd korter dan 10 jaar, 6).
We hebben hemel en aarde moeten bewegen om de naar onze mening overtuigend verantwoorde hypotheekverhoging alsnog goedgekeurd te krijgen. Dat lukt niet bij elke hypotheekverstrekker vertellen wij u in vertrouwen; sommige volgen de norm naar de letter. Dan wordt je soms gedwongen elders overnieuw je hypotheek te regelen en ben je het soms zeer forse voordeel van je bestaande hypotheek kwijt. Of je ziet het nog even aan met de verbouwing.
Opletten dus!
Dit raakt sommige groepen meer dan andere. Als een woning is gefinancierd met twee inkomens en er vervalt er 1 door overlijden of echtscheiding is de kans dat je “in je hypotheek wordt opgesloten” groter. Daarom is het bespreken en doorrekenen van een aantal scenario met je hypotheekadviseur zo belangrijk!