ENGLISH BELOW
Tot 2013 werd de adviseur van de klant door de hypotheekverschaffer betaald uit de aan de klant berekende rentevergoeding. Sindsdien betaalt de klant een vergoeding voor het advies aan de adviseur. Doel hiervan om transparantie over de kosten van het advies en over de kosten van de hypotheek te vergroten: klantbelang centraal. Ook al is de adviesvergoeding in veel gevallen aftrekbaar voor de inkomstenbelasting blijft het toch een flinke uitgave, in de praktijk veelal een bedrag van €2.000-€3.000 voor een nieuwe hypotheek.
De markt vroeg om een adviesproduct zonder advies. Dat klinkt tegenstrijdig. Vanuit het toezicht op financiële dienstverlening en vanuit een zo efficiënt mogelijk ingericht proces voor hypotheekverstrekkers zijn een aantal stappen rond klantidentificatie, verzameling van bewijs (bijvoorbeeld werkgeversverklaring, taxatierapport) is het gebruik van een financieel adviseur verplicht. Als klanten een grotere rol nemen in het verzamelen en registreren van die noodzakelijke gegevens en documentatie wordt de rol van de financieel adviseur beperkt tot “doorgeefluik”. Deze controleert nog maar op een minimum door de wetgever bepaalde punten waardoor de hoeveelheid arbeid per transactie flink minder is dan “normaal” en dus kan het tarief voor deze dienst flink lager zijn dan de hierboven genoemde range. Dit soort dienstverlening wordt “execution-only” genoemd; de klant doet veel zelf, inclusief de selectie van de hypotheekverstrekker en bespaart daarmee op de transactiekosten. Het leven is al duur genoeg, zeker als je een nieuwe woning koopt!
Het bewijs groeit dat helaas niet iedereen in staat is om die verantwoordelijkheid te dragen. Het proces is – met alle respect, degenen die eraan beginnen zijn niet dom – gewoon niet makkelijk, bevat veel details die niet allemaal terug te rekenen zijn in een rentepercentage maar er in een latere levensfase heel veel toe kunnen doen en er zijn afhankelijkheden van andere partijen in het proces die ertoe kunnen leiden dat je deadlines in het koopcontract niet haalt met grote schade tot gevolg. Twee voorbeelden:
Omdat de verbouwing mogelijk duurder uitvalt en er ruimte is in de waarde verhoogt een klant de hypotheek met €50.000. Als de kosten toch meevallen wil zij de ongebruikte ruimte boetevrij kunnen aflossen. Toch vervelend als je er na de handtekening achter komt dat jouw hippe internetbank niets boetevrij toestaat en je een vaste rente voor 20 jaar gekozen hebt.
Een consument die de geldigheidsduur van zijn hypotheekofferte niet liet aansluiten op de datum van overdracht, kan de schade niet verhalen op zijn bemiddelaar. De hypotheek was afgesloten op execution-only basis, volgens het klachteninstituut Kifid had het bemiddelende kantoor daarom geen plicht de klant op de fout te wijzen.
Helaas zijn er nog vele soortgelijke verhalen. Kleine kans met grote impact kan toch een hap uit je financiële toekomst nemen.
Triest is dat het verschil tussen een gerust gevoel en een gok klein is. Stel je bespaart zonder advies €1.500 vergoeding (je betaalt per saldo €1.000-1.500); door het belastingeffect dus een kostenpost van maximaal €1.000. Dit moet je gemiddeld na 7 jaar (dan stromen veel woningbezitters door) hebben terugverdiend ofwel een kostenpost van €12 per maand. Ik heb misschien makkelijk praten maar hoef hier niet lang over na te denken.
Wij nemen onze rol als adviseur serieus. Klanten zonder ervaring en gekwalificeerd advies (mag best door een andere professional gedaan zijn) moeten voor execution-only bij een ander dan Your Financials zijn.
Why would you lose your head because of “execution-only”?
Until 2013, the client’s advisor was paid by the mortgage provider from the interest paid by the client. Since then, the client pays a fee for the advice to the consultant. The purpose of this is to increase transparency about the costs of advice and about the costs of the mortgage: customer interest is key. Even though the consultancy fee is in many cases deductible for income tax, it is still a substantial expense, in practice often an amount of € 2,000 – € 3,000 for a new mortgage (Dutch borrower, Dutch lender).
The market asked for an advice product without advice. That sounds contradictory. From the supervision of financial services and from a process that is designed as efficiently as possible for mortgage lenders, a number of steps are taken with regard to customer identification, the collection of evidence (for example, employer’s statement, valuation report) requires the use of a financial adviser. As customers take a greater role in collecting and registering that necessary data and documentation, the role of the financial advisor is limited to “pass-through”. The advisor only checks for a minimum number of points determined by the legislator, which means that the amount of work per transaction is considerably less than “normal” and therefore the rate for this service can be considerably lower than the above-mentioned range. This type of service is called “execution-only”; the customer does a lot himself, including the selection of the mortgage lender and thus saves on transaction costs. Life is expensive enough, especially if you buy a new home!
Evidence is growing that unfortunately not everyone is able to bear that responsibility. The process is – with all due respect, those electing to do it are not stupid – simply not easy, contains many details that cannot all be attributed to an interest rate but can make a lot of difference at a later stage of life and there are dependencies on others parties in the process that can result in you not meeting deadlines in the purchase contract, resulting in major damage. Two examples:
Because the renovation may turn out to be more expensive and there is room in the value, a customer increases the mortgage by € 50,000. If the costs are better than expected, she wants to be able to repay the unused space without penalty. Still annoying if you find out after the signature that your hip internet bank does not allow anything penalty-free and you have chosen a fixed interest for 20 years.
A consumer who did not match the validity period of his mortgage offer to the transfer date cannot recover the damage from his broker. The mortgage was concluded on an execution-only basis, so according to the Dutch Kifid complaints institute, the brokerage firm had no obligation to point out the error to the client.
Unfortunately, there are many similar stories. A small chance with a big impact can still take a bite out of your financial future.
Sad is that the difference between feeling confident and gambling is small. Imagine you save € 1,500 reimbursement without advice (on balance you pay € 1,000-1,500); due to the tax effect, a cost item of up to € 1,000. You must have earned this back on average after 7 years (in which many homeowners will continue to flow) or a cost item of € 12 per month. I don’t have to think about that cost for long.
We take our role as advisor seriously. Customers without experience and qualified advice (also fine if done by another professional) must go to someone other than Your Financials for execution-only.